签订“⼩产权房”买卖合同⽆法过户可以起诉解除合同
北京房地产专业律师靳双权专业代理⼆⼿房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业⼗五余年，带领专业房产法律团队，办理了⼤量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事⼈隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事⼈姓名均为化名，若有雷同请予以撤销。)
原告诉称
赵某林向本院提出诉讼请求：1．判令被告⽀付退房款415000元；2．判令被告⽀付原告逾期付款违约⾦；3．判令被告承担本案保全费和诉讼保全担保保险费。
事实与理由：原告想在北京买房，通过中介认识孙某华，孙某华称其有⼩产权房出售，且“⼩产权房已得到国家认可”。原告于2011年3⽉8⽇与被告签订了⼩产权房屋买卖合同，合同签订后，原告付清了房款，被告也依约交付了房屋。后原告发现村⾥镇⾥都没有涉案房屋的登记备案，⽆法将所有权过户⾄其名下，原告就被告协商退房事宜，2013年12⽉14⽇双⽅签订《退款协议》。但到2014年12⽉1⽇，被告未依约退房款。故原告诉⾄法院。
被告辩称
孙某华辩称：第⼀，双⽅签订的退款协议是在被告被胁迫的情况下签订的，且双⽅⼀直未履⾏，原告向法庭出⽰的录⾳是在2019年形成，在协议签订后7年多时间⾥，原告⼀直占⽤房屋；第⼆，⾃2013年原告提出退款并签订所谓退款协议之后，原告始终主张履⾏合同，所以退款协议没有履⾏，⽽且是⽆效的，法院应当驳回原告的诉讼请求。
孙某华向本院提出反诉请求：1．判令赵某林向孙某华⽀付房屋租⾦445200元及利息135000元，物业管理费81684元、维修等其他费⽤32098．47元及利息65000元，以上共计758982．47元；2．本案反诉费由赵某林负担。
事实与理由：2011年3⽉8⽇，反诉⼈与被反诉⼈签订⼀份“⼩产权房买卖合同”。反诉⼈将其⾃⾏开发的⼀套约85平⽅⽶的⼩产权房卖给被反诉⼈，合同签订后，被反诉⼈按约定将房款交给了反诉⼈。2020年北京市政府按统⼀要求，要将⾮法建设的⼩产权房进⾏强制拆除，被反诉⼈向法院提起诉讼，要求反诉⼈按合同款项退还被反诉⼈的房款。按合同⽆效各⽅返还的法律原则，反诉⼈要求被反诉⼈⽀付房屋占有使⽤期间的房租费⽤及物业管理费、⽔电费。为此向法院提出反诉，望判如所请。
赵某林辩称：⼀、不同意⽀付房屋租⾦及利息。答辩⼈通过中介认识的被答辩⼈，被答辩⼈称其有⼩产权房出售，且“⼩产权房已得到国家认可”，答辩⼈也到实地查看，确实有被答辩⼈诉说的房屋，就听信了被答辩⼈的说法，于2011年3⽉8⽇与被答辩⼈签订了《⼩产权房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合
同）。后答辩⼈夫妻⼊住涉案房屋⼜发现村⾥镇⾥都没有涉案房屋的登记备案，⽆法将所有权过户到其名下，才得知涉案房屋是违法建筑，且早在2010年3⽉8⽇，北京市规划委就进⾏了认定。在被认定为违法建筑1年后，被答辩⼈仍将涉案房屋转让给答辩⼈，是明显的欺诈⾏为。
答辩⼈就被答辩⼈商议退房退钱，在2013年12⽉14⽇，双⽅签订了《退款协议》，约定在2014年12⽉1⽇之前，被答辩⼈应退清答辩⼈房款415000元，在房款退完后，答辩⼈将
涉案房屋退还给被答辩⼈。因此，答辩⼈要求退还房款是基于《退款协议》的约定，并⾮被答辩⼈主张的“因房屋买卖合同⽆效的返还”，《退款协议》是双⽅于房屋买卖合同解除后各⾃所应承担责任的约定，独⽴于房屋买卖合同，是双⽅真实意思表⽰，未有违反法律、⾏政法规的强制性规定，合法有效，双⽅应全⾯履⾏《退款协议》约定的内容。
在《退房协议》签订后，答辩⼈数次催促付款，被答辩⼈都以各种理由拖延，因此，答辩⼈占有房屋是合法占有，在2011年3⽉8⽇⾄2014年12⽉1⽇期间基于房屋买卖合同和《退款协议》的约定可以占有；在2014年12⽉2⽇之后占有是因为被答辩⼈迟迟没有履⾏退款义务，根据《退款协议》的约定，应先退款再退房，但在《退房协议》签订后，答辩⼈数次催促付款，被答辩⼈都以各种理由拖延。根据《民法典》第526条规定，“当事⼈互负债务，有先后履⾏顺序的，应当先履⾏⼀⽅未履⾏的，后履⾏⼀⽅有权拒绝其履⾏请求”，答辩⼈享有先履⾏抗辩权。被答辩⼈在2021年3⽉20⽇提起反诉之前从未主张过房租，已超过诉讼时效。
⼆、不同意⽀付物业管理费、维修费等其他费⽤。综上，请求法院驳回被答辩⼈的全部反诉请求。
本院查明
2011年3⽉8⽇，孙某华（出卖⼈、甲⽅）与赵某林（买受⼈、⼄⽅）签订《⼩产权房屋买卖合同》，约定，甲⽅⾃愿将位于北京市昌平区⼀号房屋（建筑⾯积85平⽅⽶）以41万元的价格出售给⼄⽅；本合同签订时，甲⼄双⽅都不具备过户条件。该合同还对其他内容进⾏了约定。合同签订后，赵某林⽀付了购房款，孙某华向赵某林交付了房屋。
2013年12⽉14⽇，孙某华（甲⽅）与赵某林（⼄⽅）签订《退款协议》，约定，甲、⼄双⽅于2013年8⽉29⽇商谈退款条件如下：在2014年8⽉29⽇之内，因该房不能⾃由上市交易，因此将⼀号房屋由赵某林退还孙某华，在这期间，赵某林不拿房租，孙某华⽤赵某林房款不拿利息，若2014年12⽉1⽇前甲⽅退清⼄⽅房款，退款⾦额415000元（以原房价为准）甲⽅房款退完后，⼄⽅归还房屋。后孙某华未退还房款，赵某林亦未退还房屋。
2019年12⽉经济合作社（甲⽅，以下简称经济合作社）与孙某华（⼄⽅、被腾退⼈）签订《腾退补偿协议》。协议约定，⼄⽅在使⽤⼟地上建设的地上物经评估公司评估，且经甲⼄双⽅确认，腾退补偿款共计1869008元；⼄⽅应在本协议签订前结清租赁期间应予交付的⽔费、电费、租⾦等因使⽤⼟地产⽣的全部费⽤；⼄⽅应于本协议签订后⼀周内将使⽤⼟地及地上物全部交予甲⽅，并将房屋钥匙和⽔、电费
结清证明（如有）交甲⽅，经⼯作⼈员验收合格后为⼄⽅出具交房验收单，交房验收单签署后，所交付的地上物权属全部归甲⽅所有。
关于小产权房的政策该协议还对其他内容进⾏了约定。后村委会（甲⽅）与孙某华（⼄⽅）签订《⾃主腾退项⽬租⾦补交确认书》，约定⾃2010年10⽉底起⾄2019年5⽉⽌共8年7⽉，⼄⽅应按照每年每亩25000元标准补交⼄⽅占有⼟地期间的租⾦，共应向甲⽅补交租⾦257459元，本确认书签订⽣效后10⽇内，⼄⽅应向甲⽅⼀次性付清。经济合作社向孙某华出具发票⼀张，载明货物或应税劳务、服务名称为⽣活服务、租地款，价税合计为257459元。孙某华已领取腾退补偿款。
赵某林向本院提交其与孙某华2019年7⽉18⽇的录⾳，证明其⼀直向孙某华主张退还购房款。
庭审中，双⽅均认可涉案房屋⼀直由赵某林使⽤。涉案房屋于2020年1⽉16⽇开始拆，2
⽉、3⽉全部拆除。孙某华向本院提交其⾃⾏制作的垃圾费等各项费⽤清单，证明赵某林⽋缴的各项费⽤。赵某林均不予认可。
裁判结果
⼀、孙某华于本判决⽣效后⼗⽇内退还赵某林房款410000元并⽀付利息；
⼆、驳回双⽅其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事⼈对⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不⾜以证明当事⼈的事实主张的，由负有举证证明责任的当事⼈承担不利的后果。
依法成⽴的合同，对当事⼈具有法律约束⼒。当事⼈应当按照约定履⾏⾃⼰的义务，不得擅⾃变更或者解除合同。本案中，赵某林与孙某华签订的《退款协议》是当事⼈的真实意思表⽰，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双⽅均应依约履⾏。当事⼈互负债务，有先后履⾏顺序，先履⾏⼀⽅未履⾏的，后履⾏⼀⽅有权拒绝其履⾏要求。先履⾏⼀⽅履⾏债务不符合约定的，后履⾏⼀⽅有权拒绝其相应的履⾏要求。
根据协议约定，孙某华房款退完后，赵某林归还房屋，孙某华于2019年12⽉25⽇将涉案房屋交付村委会、经济合作社，案涉房屋已不在赵某林控制之下，应视为赵某林将案涉房屋交付孙某华，孙某华应将购房款予以退还。退款协议约定，若2014年12⽉1⽇前孙某华退清赵某林房款，退款⾦额415000元（以原房价为准），⽽⼩产权房屋买卖合同中约定的购房款为410000元，赵某林提交的证据亦不⾜以证明其交纳的购房款为415000元，故赵某林主张退还的房款，合理部分，法院予以⽀持，不合理部分，法院予以驳回。
关于赵某林主张的利息及孙某华主张的房屋占有使⽤费，如前所述，赵某林将案涉房屋退还孙某华的时间为2019年12⽉25⽇。在此之前，赵某林继续占有使⽤房屋应当⽀付使⽤费，孙某华占有使⽤购房款应当⽀付资⾦占⽤费，从诚实信⽤原则及公平原则考虑，房屋占有使⽤费及资⾦占有费相互折抵，故赵某林主张⾃2014年12⽉2⽇⾄2019年12⽉25⽇期间的利息，孙某华主张的房屋占有使⽤费，法院均不予⽀持。赵某林于2019年12⽉25⽇向孙某华交付了房屋，孙某华亦应将购房款退还。现孙某华未退款，应当赔偿赵某林的损失。现孙某华主张赵某林要求的利息过⾼，要求法院予以调整，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履⾏情况、当事⼈的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信⽤原则酌情予以确定，合理部分，法院予以⽀持，不合理部分，法院予以驳回。
孙某华抗辩赵某林的诉讼时效已过的意见，于法⽆据，法院不予⽀持。
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